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    □南昌日報(bào) 記者 駱慧軍

    隨著樓市調(diào)控政策的加碼，近幾個月來，已經(jīng)有開發(fā)商“扛不住”選擇降價促銷，與開發(fā)商的降價促銷相伴而生的，是老業(yè)主大鬧售樓處，要求開發(fā)商退房或是補(bǔ)差價。年前，在南昌某樓盤為了回籠資金宣布推出房屋7折優(yōu)惠促銷后，出現(xiàn)了上百名老業(yè)主“沖擊”售樓處要求退房的一幕，據(jù)悉這是南昌一些樓盤打折降價促銷以來，媒體報(bào)道過的首例集體退房事件?！敖衲暌詠?，在高新、朝陽洲等樓盤相對集中的區(qū)域，因?yàn)殚_發(fā)商降價促銷而引發(fā)老業(yè)主要求退房的消息不再新鮮”，一位媒體人士說。不僅南昌，北京、上海、杭州等地近期一些新房源實(shí)行較大幅度降價銷售后，均引起了部分老業(yè)主的不滿，老業(yè)主要求給予補(bǔ)償甚至“退房”。各地由于價格因素引發(fā)的退房案例也有增多趨勢，但對于房屋降價退房一事，各方的評價卻褒貶不一。

    南昌某房產(chǎn)開發(fā)公司的一位銷售總監(jiān)表示，對企業(yè)來說，降價屬于企業(yè)自主經(jīng)營行為，只要降幅不超過成本，不形成惡意不正當(dāng)競爭便是正當(dāng)行為，對業(yè)主來說，應(yīng)對市場行情有自己的判斷，除非合同有約定，否則沒有權(quán)力要求開發(fā)商停止降價，或者享受同樣降價待遇、退房等。

    而作為“退房維權(quán)”隊(duì)伍一員中的黃先生，其觀點(diǎn)則代表許多要求退房的老業(yè)主的觀點(diǎn)：房子也是正常商品，買房花的是老百姓一生的積蓄，為何不能退房、退款？

    黃先生的觀點(diǎn)同時也得到了一些法律人士的支持，他們表示現(xiàn)在人們購買大多數(shù)商品，都有諸如“7天無條件退貨”、一定時間內(nèi)包退包換，免費(fèi)維修等，而商品房作為大宗商品，卻沒有類似的消費(fèi)者權(quán)益保障。應(yīng)該說，目前房地產(chǎn)行業(yè)在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面，缺少過渡性、緩沖性的行業(yè)規(guī)范和法律法規(guī)，使得行業(yè)管理過于剛性，也因此在市場發(fā)生較大變化時產(chǎn)生剛性對立和矛盾。

    因降價退房或難獲法律支持

    近日，最高人民法院下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問題的通知》，其中涉及到房地產(chǎn)的這部分內(nèi)容強(qiáng)調(diào)：各級人民法院要妥善審理房地產(chǎn)糾紛，促進(jìn)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策貫徹落實(shí)。要站在維護(hù)法律嚴(yán)肅性、落實(shí)國家調(diào)控政策，以及維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)較快發(fā)展的高度，嚴(yán)格適用情事變更原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場風(fēng)險、交易風(fēng)險之間的界限，提高市場行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要注意通過民事審判引導(dǎo)當(dāng)事人樹立正確的市場風(fēng)險意識，維護(hù)誠信的市場交易秩序。

    江西秦風(fēng)律師事務(wù)所熊律師說，所謂情事變更，是指在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方的原因，突然間發(fā)生的情況轉(zhuǎn)變，這是在合同簽訂時無法預(yù)料的，如維持合同發(fā)生當(dāng)時的效力，其履行顯失公平時，當(dāng)事人一方可請求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允。這條《通知》的出臺，表現(xiàn)出最高人民法院對于因市場風(fēng)險提出的退房、終止按揭等是否屬于“情事變更”的理解，是傾向于否定的，這意味著以后購房者難以因房價下跌而主張退房。

    開發(fā)商自愿補(bǔ)償差價符合情理

    商品房降價是房地產(chǎn)市場大環(huán)境所致，一般很難從法律上追究開發(fā)商的責(zé)任，從法律上說，開發(fā)商這樣做是沒有問題的，因?yàn)榻祪r或漲價是市場行為，除非涉嫌坑蒙拐騙。對于業(yè)主而言，需要有市場風(fēng)險意識。

    但是，商品房降價客觀上導(dǎo)致前期高價買房的業(yè)主遭受房產(chǎn)價值縮水的損失，開發(fā)商自愿向業(yè)主補(bǔ)償差價、送裝修、送車位、免物管費(fèi)，以及追加投資完善公共配套設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境，提升項(xiàng)目整體價值的承諾和行為符合情理，化對立為和諧，對于維護(hù)開發(fā)商多年經(jīng)營的企業(yè)聲譽(yù)、品牌價值，推動后期的在售樓盤的銷售業(yè)績、加快資金回籠同樣不無好處。如朝陽洲部分樓盤今年以來，在對新房源進(jìn)行打折促銷的同時，也給予了老業(yè)主補(bǔ)齊差價或贈送物業(yè)費(fèi)等補(bǔ)償方式，就得到了老業(yè)主的理解，也獲得了一些新客戶的認(rèn)同。

    “總之，無論是開發(fā)商還是廣大業(yè)主，在這場“新維權(quán)風(fēng)潮”中，都應(yīng)首先嚴(yán)格依照法律、法規(guī)的規(guī)定，本著誠信、公平的原則看待問題、解決問題，營造一種法制社會、法律至上的社會風(fēng)氣；其次，在法律沒有明確規(guī)定、法律不能完全解決問題時，開發(fā)商應(yīng)本著同情弱者、理解弱者、珍惜自我聲譽(yù)的原則化解矛盾、解決問題；最后，弱勢群體應(yīng)當(dāng)用足法律、法規(guī)、規(guī)章等一切有約束力的制度規(guī)范，理智、積極地尋求法律途徑維護(hù)自己的應(yīng)有權(quán)益?！笔蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會的一位負(fù)責(zé)人說。

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    七種情形購房者可依法退房

    購房者如果遇到以下七種情形，購房人有權(quán)依法要求退房，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。

    一是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃。在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)的，購房者有權(quán)退房并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

    二是開發(fā)商隱瞞房屋抵押狀況。這是指商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房者又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得該房屋，購房者也有權(quán)解除合同。

    三是開發(fā)商無證售房。開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；買受人可要求返還已付購房款及利息。

    四是商品房發(fā)生質(zhì)量問題。開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

    五是商品房面積誤差過大。當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實(shí)際面積產(chǎn)生誤差時，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權(quán)選擇退房。

    六是開發(fā)商延期交房。若開發(fā)商未能按照合同約定期限交付時，應(yīng)按照合同約定處理，如未約定，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。

    七是開發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人（開發(fā)商）的原因，導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人（購房者）有權(quán)請求解除合同和賠償損失。